Hai intenzione di ristrutturare il bagno della tua casa. Devi fare qualche comunicazione al Comune? Vuoi sostituire i sanitari del tuo appartamento. Prima di iniziare i lavori devi attendere l’autorizzazione del Comune. Hai un familiare disabile. Per installare uno di quei box doccia dedicati alle persone portatrici di handicap, devi prima ottenere un permesso? I lavori di rifacimento del bagno, che si tratti di interventi poco complessi come la tinteggiatura delle pareti o più importanti come la totale ristrutturazione, spesso sono impegnativi: richiedono tempo e dedizione nella scelta dell'impresa che deve effettuare i lavori, dei materiali occorrenti per la realizzazione senza dimenticare il costo economico annesso. Se a queste difficoltà oggettive si aggiunge anche quella relativa all’esatta individuazione dell’iter burocratico da seguire presso gli uffici tecnici comunali, le complessità diventare enorme. Invero, la distinzione tra le differenti tipologie di opere edili possibili e le rispettive autorizzazioni non sempre è conosciuta ai non addetti ai lavori.
Se si dovesse decidere di sostituire i servizi igienici, è necessaria o meno una comunicazione di inizio lavori ristrutturazione bagno? Se invece, si volesse dare solo una rinfrescata alle pareti, è indispensabile un’autorizzazione comunale? Cerchiamo allora di fare chiarezza in materia individuando per ogni singolo intervento di rifacimento del bagno qual è il titolo abilitativo richiesto. Va inoltre, tenuto presente che a seconda del tipo di opera edile realizzata esiste la possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali in ordine alle spese sostenute per l'intervento e le relative spese tecniche.
Normativa edilizia di riferimento
La normativa di riferimento in materia è rappresentata dal Testo unico dell’edilizia. Successivamente, sono stati emanati il decreto legge “Sblocca Italia” e un decreto legislativo del 2016, che ha distinto tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, individuando le autorizzazioni richieste per ciascun tipo di lavori. In questo decreto, non erano, però, indicate le singole opere rientranti nell’una o nell’altra categoria. Solo con l’entrata in vigore del Glossario delle opere di edilizia libera si è avuto un elenco dei lavori di edilizia libera, cioè di quelli che si possono realizzare in casa senza bisogno di alcuna comunicazione di inizio attività o di un’apposita autorizzazione da parte del Comune. Nello specifico, nell’edilizia libera rientra la manutenzione ordinaria.
Cosa vuol dire ristrutturazione del bagno
Quando si parla di ristrutturazione del bagno si intende fare riferimento a una vasta categoria di interventi nella quale sono ricompresi ad esempio:
- la sostituzione di pezzi igienici, pavimenti e rivestimenti esistenti;
- la sostituzione della vasca con un piatto doccia;
- il completo rifacimento degli impianti;
- la sostituzione di qualche tratto di tubazione;
- la tinteggiatura di pareti e del soffitto.
Tali opere edili a loro volta si distinguono in lavori di manutenzione ordinaria e lavori di manutenzione straordinaria.
Sulla scorta delle definizioni contenute del Testo unico dell’edilizia, sono interventi di manutenzione ordinaria quelli di:
- riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture interne ed esterne degli edifici;
- nonché quelli necessari ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Mentre le modifiche necessarie per realizzare e integrare i servizi igienico – sanitari e tecnologici rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria.
L’esatta individuazione della categoria di appartenenza dei lavori che si intendono realizzare è importante perché per ciascuna di essa è richiesto un opportuno titolo abilitativo. Nello specifico può trattarsi di una Cil (Comunicazione di inizio lavori), di una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) oppure di una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o anche di un Permesso di Costruire.
Titolo abilitativo per la manutenzione ordinaria
I lavori consistenti nella semplice sostituzione di sanitari, rubinetteria e piastrelle o nella tinteggiatura delle pareti rientrano tra quelli di manutenzione ordinaria. Anche la diversa disposizione dei sanitari o la sostituzione, ad esempio, della vasca con una doccia, sono considerati interventi di manutenzione ordinaria.
Per la realizzazione di questi tipi di intervento non è richiesto uno specifico titolo abilitativo poiché si tratta di lavori classificabili come opere di edilizia libera. Pertanto, si possono eseguire senza bisogno di depositare documenti o comunicazioni di inizio attività in Comune, per cui non è necessario né il permesso di costruire né la Cil, la Cila o la Scia.
Tuttavia, alcuni Comuni potrebbero richiedere anche per tali opere una semplice Cil, per la quale non è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato. Basta infatti, compilare l’apposito modello presente sul sito internet del Comune prima di procedere all’esecuzione dei lavori senza attendere un’apposita autorizzazione.
Titolo abilitativo per la manutenzione straordinaria
I lavori necessari per la ristrutturazione totale del bagno, il rifacimento e la messa a norma dell’impianto idrico-sanitario e di quello elettrico, la demolizione del massetto, ecc. rientrano invece, nella manutenzione straordinaria.
Per la realizzazione di tale tipo di interventi è necessaria la presentazione al Comune di una Cila, per la cui compilazione occorre rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto). Spetta infatti, a quest’ultimo redigere delle apposite dichiarazioni ed asseverazioni sulla conformità delle opere da effettuare alle normative vigenti (regolamenti edilizi comunali, normativa in materia sismica e sul rendimento energetico) e il non interessamento delle parti strutturali dell’edificio oltre a realizzare elaborati grafici quali planimetrie, prospetti, sezioni, ecc. ante e post opera. Inoltre, il professionista dovrà eseguire la direzione dei lavori.
Successivamente al deposito della Cila, si può dare inizio alle opere senza attendere alcuna autorizzazione comunale.
Titolo abilitativo per la ristrutturazione bagno per disabili o anziani
I lavori di ristrutturazione effettuati per agevolare la fruizione del bagno da parte di persone disabili o anziane come ad esempio quelli relativi alla sostituzione della vasca con la doccia o con un’altra vasca dotata di sportello apribile oppure al montaggio di sanitari rialzati o di un lavabo senza ingombri sottostanti per permettere alle sedia a rotelle di avvicinarsi, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria. Pertanto, per la loro esecuzione non è richiesto alcun titolo abilitativo rilasciato dagli uffici tecnici comunali.
Titolo abilitativo per la creazione di un nuovo bagno
Nell’ipotesi in cui si volesse realizzare un nuovo bagno anziché ristrutturare quello già esistente, se l’opera è eseguita senza aumentare la superficie della casa, l’intervento ricade nell’ambito della manutenzione straordinaria. Quindi, bisogna presentare in Comune una Cila.
Se, invece, il nuovo bagno comporta un ampliamento dell’abitazione, allora si configura come nuova costruzione. Pertanto, è indispensabile richiedere un permesso di costruire.
In quest’ultima ipotesi, il tecnico abilitato, incaricato di seguire la progettazione e la direzione dei lavori, deve allegare all’istanza presentata in Comune dal proprietario dell’appartamento, una documentazione copiosa che comprende ad esempio gli elaborati progettuali, la dichiarazione con la quale assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti, alle normative antisismiche, di sicurezza, antincendio, ecc.
Per il rilascio del permesso di costruire la tempistica è in genere tra i 15 e i 60 giorni dalla presentazione della domanda a seconda della complessità delle opere.
Agevolazioni fiscali per la ristrutturazione del bagno
Bonus ristrutturazione
I lavori di ristrutturazione del bagno possono essere soggetti a detrazioni fiscali, in base alla tipologia di intervento che si deve effettuare. In merito, l’agevolazione prevista è del 50% delle spese sostenute per i lavori edili eseguiti dal 26 giugno 2012 fino il 31 dicembre 2019, entro il limite di 96.000 euro. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2020 probabilmente la detrazione sarà portata al 36% e il limite massimo di spesa sarà pari a 48.000 euro. La percentuale dell’agevolazione fiscale e il limite di spesa infatti, possono variare di anno in anno per cui è opportuno informarsi al riguardo prima di iniziare dei lavori di ristrutturazione.
La detrazione viene suddivisa in 10 quote annuali di pari importo fino ad arrivare ad un massimo di 96.000 euro, ad iniziare dall’anno in cui vengono sostenute le spese.
Comunque, va precisato che se le opere sono di manutenzione ordinaria non sarà possibile usufruire della detrazione a meno che non facciano parte di un intervento edilizio più complesso. Così ad esempio se si sostituiscono le piastrelle del bagno, tale intervento è di manutenzione ordinaria che come tale non è detraibile. Tuttavia, se viene realizzato a seguito di un lavoro più grande come il rifacimento degli impianti può rientrare nella detrazione al 50%. Allo stesso modo se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura, che è un lavoro di ordinaria manutenzione, è una spesa che può essere detratta. Quindi, i lavori generalmente considerati di manutenzione ordinaria sono soggetti alle detrazioni se effettuati contemporaneamente a quelli di manutenzione straordinaria e se richiesti per facilitare questi ultimi.
Anche rifare il bagno con interventi di ristrutturazione finalizzati all’eliminazione di barriere architettoniche e alla facilitazione della mobilità interna per persone portatrici di handicap, rientra nella detrazione fiscale. Ad esempio, i lavori di montaggio di sanitari rialzati sono opere per la realizzazione dei quali è possibile usufruire dello sgravio fiscale.
Ancora, la sostituzione della vasca con la doccia diventa detraibile nel momento in cui vengono contestualmente effettuati interventi di manutenzione straordinaria come l’adattamento dell’impianto idraulico ai nuovi sanitari o l’installazione di box dedicati a persone disabili o anziane.
Parimenti le spese sostenute per la realizzazione di un nuovo bagno (posizionamento delle tramezze, impianti, piastrelle, sanitari, rubinetteria, ecc.) sono detraibili purché tali opere non comportino un ampliamento della casa.
Come usufruire del bonus ristrutturazione
Per potere beneficiare del bonus ristrutturazione occorre indicare i dati catastali dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Inoltre, è necessario conservare determinati documenti al fine di una loro eventuale presentazione all’Agenzia delle Entrate.
Nel dettaglio, si tratta di:
- domanda di accatastamento;
- ricevute di pagamento dell’imposta comunale Imu (Imposta comunale unica);
- concessioni, autorizzazioni allo svolgimento dei lavori (ad esempio il permesso di costruire o la Cila) o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (nel caso in cui per l’esecuzione dei lavori non sia richiesto alcun titolo abilitativo) indicante la data di inizio dei lavori e la compatibilità con le spese ammesse al bonus ristrutturazione.
I pagamenti delle spese di cui si chiede la detrazione, devono essere effettuati mediante bonifico bancario o postale, nel quale vanno indicati i seguenti dati:
- causale del versamento:bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del D. P.R. n. 917/1986;
- codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- codice fiscale o partita Iva del beneficiario del pagamento.
Bonus mobili
Per l’acquisto dei mobili destinati all’arredo del bagno è possibile richiedere la detrazione fiscale del 50%, per un tetto massimo di spesa di 10.000 €. Tuttavia per poter usufruire dell’agevolazione è necessario che l’acquisto dei mobili sia contestuale agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, o di ristrutturazione edilizia dell’immobile. Viceversa, rimangono escluse dalla detrazione le opere di manutenzione ordinaria come la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione della rubinetteria.
Il bonus mobili e il bonus ristrutturazione sono strettamente collegati tra loro in quanto il primo non può essere fruito in assenza del secondo. Per cui se si effettuano nell’appartamento dei lavori di ristrutturazione detraibili allora si possono anche acquistare dei nuovi arredi e detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di questi ultimi. Ciò perché il bonus mobili si somma al bonus ristrutturazione con detrazione al 50% per un massimo di spesa di 96.000 euro, sempre da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
In particolare, ciascuna quota va dichiarata ogni anno nella dichiarazione dei redditi a cominciare da quella successiva all’anno in cui si sono sostenute le spese.
Va ricordato che si ha diritto alla detrazione solo se la ristrutturazione è iniziata nel 2018. Inoltre, non è necessario che vi sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato, per cui si può ristrutturare il salone e cambiare i mobili del bagno e viceversa.
Anche per usufruire del bonus mobili è necessario che i pagamenti siano effettuati tramite bonifico bancario, carta di credito o di debito; non sono ammessi contanti e assegni.
La documentazione necessaria per fruire del bonus mobili è:
- tutte le fatture delle spese effettuate;
- le ricevute dei bonifici o della carta di credito o di debito;
- la dichiarazione di ristrutturazione o in alternativa il titolo abilitativo comunale dal quale risulti l’inizio dei lavori o anche una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (autocertificazione).
Per avere maggiori informazioni o fissare un appuntamento, chiama al cellulare di servizo 334.5841380
PRATICHE EDILIZIE TORINO - PRATICHE CATASTALI TORINO - CERTIFICATO ENERGETICO TORINO
