Codice Civile - Le distanze delle piante dai confini
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Il Valore di Mercato (VM) è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.
In Italia, come in altri Paesi, non esiste alcuna norma generale stringente che detti i criteri ai quali devono rispondere le Valutazioni Immobiliari. Sulla spinta di quanto esiste negli altri paesi si sono sviluppate alcune iniziative importanti che ci stanno conducendo ad un allineamento con la best practice internazionale.
Valore di mercato = Superficie Commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
Questi sono principali coefficienti di merito
Stato locativo di tutte le tipologie |
Coefficiente di merito |
Con scadenza a 6 anni | -20% |
Con avviamento commerciale | -30 |
Uffici
Posizioni di elevato interesse (Vie principali) |
+10% |
Posizioni intermedie | 0% |
Posizioni secondarie | -5% |
Negozi
Posizioni particolarmente favorevoli al commercio |
+50% |
Posizioni favorevoli al commercio | +20% |
Posizioni ordinarie | 0% |
Posizioni favorevoli al commercio | +20% |
Posizioni poco favorevoli al commercio | -30% |
Altezza soffitti superiore a 4,5 m | + 20% |
Magazzini
A piano terreno o rialzato con accesso carraio |
0% |
A piano terreno o rialzato senza accesso carraio/span> | -10% |
A piano seminterrato con accesso carraio | -15% |
A piano seminterrato accessibile solo da scale | -30% |
Capannonii
A piano terreno |
0% |
A piano rialzato/span> | -5% |
Senza accesso autoarticolati | -10% |
Senza area di pertinenza | -15% |
Il Valore di Mercato (VM) è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.
In Italia, come in altri Paesi, non esiste alcuna norma generale stringente che detti i criteri ai quali devono rispondere le Valutazioni Immobiliari. Sulla spinta di quanto esiste negli altri paesi si sono sviluppate alcune iniziative importanti che ci stanno conducendo ad un allineamento con la best practice internazionale.
Valore di mercato = Superficie Commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
Questi sono principali coefficienti di merito
Stato locativo |
Contratto | Coefficiente di merito |
Abitazioni libere | 100% | |
Abitazioni locate a canone libero | con durata quadriennale | -20% |
Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi | -5% |
Piano |
Con Ascensore | Senza Ascensore |
Seminterrato | -25% | -25% |
Piano terra o rialzato | -10%(-20% senza giardino) | -10%(-20% senza giardino) |
Piano 1° | -10% | -10% |
Piano 2° | -3% | -15% |
Piano 3° | 20% | |
Piani superiori | +5% | -30% |
Ultimo piano | +10% | -30% |
Attico | +20% | -20% |
Luminosità |
Note | Coefficiente di merito |
Molto luminoso | Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno | +10% |
Luminoso | Soleggiatura diretta presente in buona parte del giorno | +5% |
Mediamente luminoso | Soleggiatura diretta presente solo in parte della giornata | 0% |
Poco luminoso | Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno | -5% |
Stato conservazione |
Coefficiente di merito | |
Da ristrutturare | Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno | -10% |
Buono stato | 0% | |
Ristrutturato | +5% | |
Poco luminoso | Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno | -5% |
Finemente ristrutturato | +10% | |
Nuova costruzione | +10% |
Esposizione e vista |
Coefficiente di merito | |
Esterna panoramica | +10% | |
Esterna | +5% | |
Mista | 0% | |
Mista | 0% | |
Interna | -5% | |
Competamente | -10% |
Edificio |
Ottimo stato | Normale | Scadente |
1 - 20 anni | 0% | 0% | -5% |
20 - 40 anni | +5% | 0% | - 10% |
Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
Riscaldamento |
Coefficiente di merito |
Autonomo | +5% |
Centralizzato | 0% |
Centralizzato con contabilizzatore | +2% |
Assente | -5% |
Il mediatore immobiliare crea un legame tra il proprietario di un immobile, deciso a venderlo, e un altro soggetto, disposto ad acquistarlo. Il mediatore deve essere imparziale e se rende possibile concludere l’affare ha diritto alla provvigione. Gli elementi che caratterizzano la figura del mediatore sono essenzialmente l’indipendenza e l’autonomia dalle parti contraenti. Non si può parlare di mediazione se il mediatore agisce come rappresentante nell’interesse di una delle parti. Non si può neppure qualificare come mediatore colui che sia legato da un rapporto di collaborazione a una delle parti, mancando il requisito dell’imparzialità, carattere essenziale della mediazione. Infatti è proprio l’imparzialità del mediatore che distingue questa figura da quella del procacciatore d’affari: i due rapporti hanno in comune l’elemento della prestazione di un’attività di intermediazione finalizzata a favorire tra terzi la conclusione di un affare e in posizione di imparzialità, mentre il procacciatore agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell’affare e dalla quale, pur non essendo a questo legato da un rapporto stabile e organico, può pretendere il compenso.
Ovviamente il mediatore non può essere legato ad alcuna delle parti interessate da un rapporto di rappresentanza. La ragione di tale incompatibilità è evidente, prima che dal punto di vista giuridico, da quello logico, giacché è inconcepibile che un mediatore sia mediatore di se stesso. La rappresentanza, poi, presuppone lo svolgimento di un’attività di carattere giuridico per conto del rappresentato, mentre la mediazione è caratterizzata da attività di carattere materiale (la messa in contatto). Inoltre, il rappresentante ha il compito di contrattare, mentre il mediatore fa contrattare. Quindi come previsto dall’articolo 1754 Cod.Civ la mediazione comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità ponga in essere un’attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, attività idonea a favorire la conclusione di un affare.
In sintesi il compito del mediatore è perseguire e considerare gli interessi di entrambe le parti intermediate in pari misura, senza tutelare l’una più dell’altra, ovvero senza nascondere all’una circostanza rilevanti ai fini della conclusione dell’affare di cui abbia appreso dall’altra.
Il “succo” della mediazione è l’attività di messa in relazione delle parti allo scopo di agevolare il compimento di un’attività rilevante giuridicamente per le stesse e avente contenuto patrimoniale. L’attività di intermediazione può essere realizzata con diverse modalità:
- Presentando personalmente i soggetti interessati all’affare;
- Segnalando l’affare a uno degli interessati;
- Intervenendo tra le parti che hanno in corso trattative per coadiuvarle nel trovare un punto di accordo per la conclusione dell’affare
La relazione tra chi vende e chi compra è quindi indiretta. E’ il mediatore comunque che ha il compito di presentare il bene, che fornisce i dati e i documenti relativi che soddisfa le richieste di ulteriori informazioni, che raccoglie la proposta di acquisto prima e l’accettazione poi.
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